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“国11条”发出房地产市场趋稳信号

发布时间:2010-01-16

宏观调控的冷风能否吹灭高房价的虚火?在新一轮政策调控下,楼市将何去何从?国务院办公厅110日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》引发热议——

疯狂的楼市促使国家再次出台宏观调控政策。110日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从市场供应、信贷政策、土地出让和市场监管等方面提出了11条加强房地产市场调控的具体措施,被称作11

这已经是近期国家第5次调控房地产市场了。从2009年下半年开始,急剧升温的房地产市场亟须注射一支镇静剂11发出了哪些政策信号?11与以往的调控政策有何不同?宏观调控的冷风能否吹灭高房价的虚火112日,在首届品牌中国房地产高峰论坛上,11引发了房地产专家的热议。

完善“国11条”的4个方向

“‘11是短期调控措施,不可能把所有的中长期问题都解决了。中国城乡建设经济研究所所长陈淮说。他认为,11可以在发展中小城市、调整土地制度、明确政策实施主体、帮助农民进城落户等方面进一步完善。

陈淮说,一是发展中小城市。中国在城镇化进程中暴露出一个问题,即大、中、小城市发展不均衡。由于大、中、小城市发展不均衡,2008年下半年,大批农民工在金融危机爆发后不得不从大城市回到农村,中间没有任何过渡地带可以接纳他们。二是调整土地制度,在户口、农村宅基地等方面进行政策探索。三是进一步明确政策实施主体。让银行承担货币政策损失既有合理的一面,也有错位的一面。比如,为促进经济发展,去年政府出台了70%房贷利率优惠政策。商业银行是以盈利最大化为目标的,但却要为70%利率优惠政策的实施付出代价,而这项义务本应由政府承担。四是在帮助城市困难群众改善住房条件的同时,把帮助农民进城落户作为一项重要任务在政策中加以体现。

陈淮认为,中国有四大亟待解决的住房问题:一是加快构建和完善住房保障体系,解决所有人,而不仅仅是多数人的住房问题。中央要求,从2010年开始,争取用3年左右时间基本解决1540万户住房困难家庭的住房问题。二是解决中国城镇居民住房从脱困型向改善型过渡的问题。中年、中等收入、企业中层人员这三中人士是改善型住房的购买主力,要帮助他们实现从有房住到住得舒适的转变。三是解决社会夹心层的住房问题,加大对夹心层的政策支撑力度。四是解决农民进城落户问题。

在保稳定的基础上完善房地产政策

我认为,11是在确保房地产政策连续性和稳定性的基础上出台的,与以前的调控政策相比,总体上没有太大变化。中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示。

在分析2009年房价上涨过快的原因时,朱中一认为,一是住房和土地有效供给不足。20091~11月,我国房屋销售总面积约7.52亿平方米,同比增长53%,其中住房消费面积同比增长54.4%。但是,同期房屋竣工总面积为4.42亿平方米,同比增长21.1%。事实证明,2009年,我国房屋销售面积远远大于竣工面积。在广东、江苏等经济较发达的省份,房屋新开工面积还出现了负增长,土地购置面积同比减少15.4%,开发面积同比减少25%。这些数据充分反映出目前我国房屋和土地有效供应不足的问题。在这种情况下,11特别提出要增加保障性住房和商品房有效供应量。二是由于去年财政政策比较宽松,投资、投机性购房行为较多。三是地王的出现拉高了周边的二手房和新澳门永利402网址楼房价格。如何解决地王的问题?不少专家建议改变土地招标、拍卖、挂牌制度。四是房地产交易市场不规范,有些开发商占地不用,还有些开发商捂盘惜售。

朱中一说:我认为,国务院新出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》具有双向调节的特点,一方面要求增加有效供给,一方面要求抑制投资行为。朱中一认为,落实11应重点做到三个完善

第一,完善商品房预售制度。销售许可证不得分层、分单元办理,要在规定的时间内公开全部房源,明码标价销售。

第二,完善土地招标、拍卖、挂牌制度。完善土地招标、拍卖、挂牌制度能在一定程度上避免地王的产生。要综合考虑土地价格、开发时限等因素,合理确定土地供应方式,探索制定土地出让综合评价办法。要进一步规范国有大企业在房地产市场上的投资行为。

第三,完善差别化政策。各地要结合实际认真实行差别化土地、金融、税收政策,抓紧清理地方政府出台的不符合中央调控要求的规定,规避金融风险。

朱中一说,11是在保证房地产政策连续性和稳定性的前提下诞生的,不是个别人说的棒打房地产行业。从11的具体内容来看,国家进行宏观调控的方式更加成熟了。

朱中一还表示,中央经济工作会议提出要积极稳妥地推进小城镇和中小城市发展。今后,房地产开发企业既要关注大城市,又要逐步向中小城市和小城镇倾斜,促进大城市与中小城市协调发展。城镇户籍政策放开以后,农村土地制度改革须尽快提上日程。房地产开发企业要适应市场,注重增强核心竞争力,打造企业品牌。房地产企业一方面要配合政府整顿市场,一方面要树立诚信形象,积极履行社会责任。目前,国家的政策导向非常明确,注重发展低碳经济。对房地产行业来说,最重要的任务就是建设节能环保型住宅并推动住宅产业化。

今年房价将保持相对稳定

在展望今年的房地产市场形势时,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,2010年,房地产市场可能比较复杂,不是简单的上行或下挫。中央经济工作会议指出,既要保证政策的连续性和稳定性,又要保证政策的针对性和灵活性。也就是说,既要保持经济平稳较快发展,又要稳定市场价格。房地产业也一样,既要满足城市居民自住性和改善性住房需求,又要抑制投资、投机性购房需求。

“‘11出台后,有人说政府要打压房地产了。我看他们理解错了。顾云昌说。

事实上,11针对的是房价过高、上涨过快的城市。

如何才能让房价稳定下来?顾云昌认为,第一个途径是增加供给,第二个途径是抑制需求。增加住房有效供应量主要是靠土地杠杆,抑制需求主要是利用金融杠杆和税收杠杆。房地产业的发展与财税政策、土地出让金制度都有关系,所以土地改革是当前最值得关注的改革,会对中国经济产生影响。

顾云昌说:房价上涨的主要原因是供不应求,加大住房供应量是解决房价过高问题最有效的途径。供应量增加了,房价便宜了,过剩的建材产品也消化了,是一举多得的事情。同时,顾云昌表示,在增加房屋有效供应量的同时,还要把社会夹心层的住房问题解决好。

撬动金融杠杆和税收杠杆是抑制需求的主要手段。顾云昌认为,过去,政府抑制投资、投机性购房采用的是的办法,事实上,最根本的解决办法是。应尽快发展实体经济,让金融市场尽快繁荣起来,让资金集中到实体经济和资本市场上去,让老百姓有澳门永利娱乐场手机版的投资渠道。此外,顾云昌认为,开征物业税势在必行。

“2010年,中国经济处于复苏阶段,因此,房地产市场会有很多变数,不会像2009年那么繁荣,也不会像2008年那么低迷。顾云昌说。他认为,2010年,房地产销售量将保持在一个稳定的水平上。2007年,我国房屋销售面积约7亿平方米,2008年是5.4亿平方米,2009年是8亿平方米,2010年应尽量保持8亿平方米的销售量。由于2009年房地产市场持续繁荣,销售量涨幅较大,2010年住房销售量能保持2009年的水平已经相当不错了,不可能有太明显的增长。但朱中一认为,2010年房屋销售量也不会明显下滑,因为刚性需求仍然很旺盛。

11推动中国地产业转型

200910月,全国工商联房地产商会会长聂梅生断言,中国房地产业将迎来新一轮调整和转型。距聂梅生作此断言不到3个月,11就正式出台了。

往前看10年,在中国房地产业,政策永远起主导作用。在很多人质疑11的实施效果时,聂梅生说,不要怀疑政策的实施效果。她认为,在房地产市场低迷期,国家出台了一系列刺激房地产业发展的救市政策,其作用一直持续到现在。

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